Tu Guía Financiera

Este artículo es de carácter educativo y no representa una recomendación de inversión.

Introducción

¿Te has preguntado cómo invertir en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir una propiedad completa? ¿Buscas rentabilidades atractivas con un bajo riesgo y poco capital inicial? Las FIBRAS en Perú pueden ser la respuesta que estás buscando. En este artículo, exploraremos qué es una FIBRA, cómo funciona Fibra Prime (FibPrime) y por qué podría ser una opción interesante para diversificar tu portafolio de inversiones.

El Contexto Económico Actual en Perú

El Banco Central de Reserva del Perú ha estado reduciendo su tasa de interés de referencia, pasando de un 7,75% en 2023 a un 5,25% en septiembre de 2024. Estas reducciones, de 0,25% cada tres meses, tienen un impacto directo en los rendimientos ofrecidos por los bancos en depósitos a plazo fijo. Si hace un año los bancos pagaban alrededor de un 5% en dólares por depósitos a plazo, ahora esa cifra podría estar cerca del 3%.

Esta disminución en las tasas de interés motiva a los inversionistas a buscar alternativas que ofrezcan mayor rentabilidad con bajo riesgo. Como referencia, en 2020, la tasa de interés de referencia en Perú era de sólo 0,25% para impulsar la economía, y se espera que para 2025-2026 se sitúe entre el 2,75% y el 4,25%.

¿Qué es una FIBRA en Perú?

Una FIBRA (Fondo de Inversión en Bienes Raíces) es un vehículo de inversión que permite a múltiples personas unir sus recursos para invertir en propiedades inmobiliarias generadoras de renta, como edificios, oficinas y centros comerciales. En lugar de comprar una propiedad completa, los inversionistas adquieren certificados de participación en el fondo. Los ingresos por alquiler de los inmuebles se distribuyen entre los inversionistas según su participación, ofreciendo una forma accesible y diversificada de invertir en bienes raíces.

Conoce Fibra Prime (FibPrime)

FibPrime es una de las FIBRAS más destacadas en Perú, con una cartera diversificada de 31 inmuebles distribuidos de la siguiente manera:

• Locales comerciales: 21%
• Oficinas: 50%
• Centros logísticos: 29%

Ventajas de Invertir en FibPrime:

1. Protección contra la inflación:
   • El 70% de los inmuebles están indexados a la inflación, lo que significa que los ingresos por alquiler aumentan con el nivel general de precios, protegiendo el poder adquisitivo de tu inversión.
2. Alta liquidez:
   • Los certificados de FibPrime se pueden comprar y vender en la Bolsa de Valores de Lima (BVL) como cualquier acción, permitiendo una fácil entrada y salida de la inversión. Esto contrasta con la venta de propiedades completas, que puede tomar meses o años.
3. Inversión pasiva:
   • No tienes que preocuparte por la administración, mantenimiento, cobro de alquileres o problemas legales como desalojos. FibPrime se encarga de todos los aspectos operativos.
4. Diversificación por moneda:
   • El 70% de los contratos están denominados en dólares estadounidenses (USD), y las distribuciones por certificado también se realizan en esta moneda, brindando una cobertura frente a la devaluación del sol peruano.
5. Diversificación por tipo de inmueble:
   • La inversión está repartida entre locales comerciales, oficinas y centros logísticos, reduciendo el riesgo asociado a un solo tipo de propiedad.
6. Contratos a largo plazo con inquilinos de calidad:
   • Tiempo promedio de contratos:
     • Locales comerciales: 6 a 10 años
     • Oficinas: 3 a 5 años
     • Centros logísticos: 5 a 10 años
   • Principales inquilinos:
     • Teleperformance
     • Clínica Internacional
     • Migraciones
     • La Contraloría
     • Bolsa de Valores de Lima (BVL)
     • Tambo, Mass, Bembos

Con 213 contratos y una ocupación del 99%, .

Consideraciones sobre la Rentabilidad Inmobiliaria:

• Rentabilidad promedio en Lima: 4% – 6%
• Rentabilidad promedio en Piura: 3% – 5%
• Rentabilidad considerada buena: 5%
• Rentabilidad considerada muy buena: 8%

En este contexto, FibPrime ofrece rentabilidades competitivas que superan los promedios del mercado inmobiliario tradicional.

Valoración y Rentabilidades de FibPrime:

Valoración Actual (al 18/09/2024):

• Valor total de los inmuebles (1): $166.58 millones USD
• Número de certificados de participación (2): 16,715,385
• Valor contable por certificado (1)/(2): $9.97 USD
• Precio actual de mercado por certificado: $5.15 USD

Margen de seguridad: 48%

Este margen de seguridad significa que, en caso de una liquidación de los inmuebles, el valor subyacente de los certificados es significativamente superior al precio actual de mercado.

Rentabilidades Proyectadas:

• Rentabilidad calculada hasta mitad de 2024:
  • Distribución de $0.30 a $0.38 USD por certificado
  • Rentabilidad entre 5.88% y 7.46% (antes de impuestos)
• Proyección para 2024 (sacada de los informes de FibPrime):
  • Distribución de $0.45 USD por certificado
  • Rentabilidad de 8.74% comprando cada certificado a $5.15 USD
• Proyección para 2025 (sacada de los informes de FibPrime):
  • Distribución de $0.49 USD por certificado
  • Rentabilidad de 9.51% comprando cada certificado a $5.15 USD

Factores que Mejorarán la Rentabilidad en los siguientes años (aprox. +9% anual):

1. Ajustes por inflación en los alquileres:
   • Los contratos indexados permitirán incrementos en los ingresos conforme aumente la inflación.
2. Estabilización y maximización de activos:
   • Mejoras en la gestión de los inmuebles para aumentar su valor y rentabilidad (ej. un inmueble, lo dividen y pasas de tener un inquilino a 2 inquilinos).
3. Eficiencias en gastos administrativos:
   • A medida que el portafolio de inmuebles crece, se logran economías de escala que reducen costos y gastos en la administración.

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Conclusión:

FibPrime representa una oportunidad atractiva para aquellos interesados en invertir en el mercado inmobiliario peruano sin la necesidad de adquirir propiedades completas. Con una gestión profesional, contratos a largo plazo con inquilinos de calidad y una diversificación sólida en tipos de inmuebles y moneda, FibPrime ofrece rentabilidades competitivas y una protección efectiva contra la inflación.

Si estás buscando diversificar tu portafolio, proteger tu inversión y obtener rentabilidades atractivas con bajo riesgo, considerar una FIBRA como FibPrime podría ser una excelente opción.

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Aviso Final:

Este artículo es de carácter educativo y no constituye una recomendación de inversión. Se recomienda consultar con un asesor financiero antes de tomar decisiones de inversión.

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Si tienes dudas o comentarios, no dudes en dejarlos abajo. Estaré encantado de ayudarte a entender más sobre las FIBRAS y cómo pueden encajar en tu estrategia de inversión.

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