Tu Guía Financiera

Este artículo se construyó con información de Reporte del 1Q de Fibra Prime

En el mercado peruano, la inversión en bienes raíces a menudo se percibe como una forma segura de generar ingresos. Sin embargo, la gestión de propiedades puede ser compleja y demandante. Aquí es donde entran las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), ofreciendo una alternativa atractiva. En un reciente análisis, se desglosó por qué Fibra Prime representa la inversión más grande de mi cartera, constituyendo cerca del 14% de mi portafolio total.

¿Qué es Fibra Prime y Cómo Funciona?

Fibra Prime es la primera y más grande fibra formada en Perú. Al igual que un REIT en otros países, una fibra adquiere inmuebles a través de préstamos y luego emite certificados en el mercado. Los inversionistas que compran estos certificados reciben dividendos periódicamente. Por ley, las fibras en Perú deben repartir el 90% de su utilidad neta a los tenedores de certificados.

El portafolio de Fibra Prime es diverso, con 229 contratos de arrendamiento. Un 67% de la renta se cobra en dólares, ofreciendo una protección y diversificación por moneda. Su ocupación actual es del 93%, aunque ha fluctuado debido a la adquisición de nuevos inmuebles. La distribución de los inmuebles por valor es:

• 25% Logísticos
• 11% Comercial
• 63% Oficinas

En términos de ingresos por renta, los edificios logísticos aportan el 27%, los comerciales el 17%, y las oficinas el 56%. El portafolio total incluye 18 edificios, 5 centros logísticos y 10 inmuebles comerciales.

Indicadores Financieros Clave (Primer Trimestre 2025)

• Activos Totales: $190 millones de dólares
• Área Bruta Rentable: 222,000 m²
• Inmuebles: 33
• Ocupación: 93.5% (frente al 99% el año anterior)
• Ingresos Trimestrales: $3.78 millones de dólares
• Margen NOI: 87%
• Utilidad Neta Distribuible: $1.68 millones de dólares

Perfil de Inversor y Ventajas Competitivas

Fibra Prime se dirige a un inversor moderado a conservador que busca ingresos recurrentes. Al distribuir el 90% de sus utilidades, genera una renta pasiva, eliminando la necesidad de gestión directa de inmuebles. Su baja volatilidad es un factor clave, ofreciendo estabilidad en comparación con índices como el S&P 500. La inversión está respaldada por activos reales, lo que la convierte en una opción a mediano y largo plazo.

Las ventajas competitivas de Fibra Prime incluyen:

• Ubicación Estratégica: Inmuebles en San Isidro, Miraflores y el centro de Lima aseguran alta demanda.
• Contratos de Largo Plazo: Predominan contratos de 5 a 10 años, garantizando flujos de ingresos predecibles.
• Clientes Diversificados: Más de 229 contratos en diversos sectores, incluyendo el gobierno y empresas de retail.
• Cobro en Dólares: Cerca del 70% de los contratos están en dólares, ofreciendo protección monetaria.
• Contratos Indexados a la Inflación: Protege los ingresos y dividendos ante el aumento de la inflación.

Valoración y Margen de Seguridad

Se presentaron dos métodos de valoración para Fibra Prime:

Valor de la Participación (Patrimonio Neto): Tomando el patrimonio neto de $137 millones de dólares y dividiéndolo entre el número de participaciones (18 millones), el valor por certificado es de $7.43.

Modelo de Descuento por Dividendos: Utilizando un dividendo esperado de $0.463 por participación (sin considerar ingresos extraordinarios) y una tasa de crecimiento del 2%, el valor de la acción es de $5.90.

Dado que el precio actual de mercado al 21 de mayo del 2025 es de $5.36, esto representa un margen de seguridad entre 9% y 27%. Además, la adquisición de un edificio por parte de Fibra Prime a Pacíficos Seguros, pagando con certificados valorados en $7.26 cada uno, sugiere un valor superior al precio actual de mercado.

Competencia en el Mercado Peruano

Existe otra fibra en Perú, perteneciente a Credicorp, pero la información sobre sus inmuebles y reportes es escasa. A diferencia de Fibra Prime, los dividendos de esta fibra competidora han mostrado una tendencia a la baja desde 2021, lo que ha llevado a una caída en el precio de su acción. Esto contrasta con la «fuerte recuperación y una estabilización de los inmuebles» de Fibra Prime.

Conclusiones Clave de la Inversión en Fibra Prime

• Renta Pasiva: Permite recibir dividendos cada tres meses sin gestión activa.
• Diversificación y Baja Volatilidad: Reduce el riesgo general del portafolio.
• Inversión en Inmuebles sin Complicaciones: Evita los problemas de búsqueda, compra y mantenimiento de propiedades.
• Protección Monetaria: El 70% de los ingresos se reciben en dólares.
• Protección contra la Inflación: Contratos indexados a la inflación.
• Beneficios Fiscales: Los impuestos sobre los dividendos son relativamente bajos, aproximadamente 7-9%.

Fibra Prime se presenta como una inversión atractiva para aquellos que buscan ingresos estables y una diversificación en bienes raíces con un perfil de riesgo moderado.

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