Nueve inmuebles nuevos, ocupación del 95% y una sexta colocación en marcha, mientras la renta que llega a cada certificado cae por segundo trimestre seguido y el fondo se prepara para emitir un 26% más.
Hay una forma de crecer que en los titulares se ve igual que cualquier otra y que, para el inversor, puede significar lo contrario: crecer emitiendo. Cuando una empresa o un fondo se financia vendiendo participaciones nuevas, sus cifras totales suben casi por definición: más dinero compra más activos. La pregunta que importa es otra: ¿cuánto le toca a cada participación?
FIBRA Prime —el primer fideicomiso de inversión en renta inmobiliaria del Perú, que alquila oficinas, almacenes y locales comerciales en Lima y reparte al menos el 90% de su utilidad— publicó su reporte del segundo trimestre el 31 de julio. Y desde el 18 de septiembre está en plena sexta colocación de certificados. Es un buen caso para practicar esa pregunta.
Los números del trimestre
Según el reporte de resultados del segundo trimestre publicado por el propio fideicomiso (páginas 4 y 9), en el trimestre cerrado el 30 de junio:
- Rentas por alquiler de 5,50 millones de dólares, un 25,5% más que un año antes.
- EBITDA —el beneficio operativo antes de intereses— de 3,47 millones, un 18,8% más.
- Utilidad neta distribuible —la cifra regulatoria sobre la que se calcula lo que se reparte— de 2,41 millones, un 42,6% más, aún preliminar.
- 40 inmuebles, casi 300.000 metros cuadrados, una ocupación del 95,3% y el 64% de los ingresos en dólares (páginas 4 y 5).
Todo sube. Ahora divide.
El problema: la misma renta, repartida entre el doble
Tras la quinta colocación, en diciembre, el número de certificados pasó de 18,4 a 40,5 millones: un 120% más (página 33). Las rentas crecieron un 25%. Repartidas entre todos los certificados, las cuentas cambian de signo:
- Utilidad distribuible por certificado: de 0,092 a 0,060 dólares en el trimestre, un 35% menos (cálculo propio con las páginas 9 y 33).
- En el primer trimestre la caída ya había sido del 26%.
- Rentas por certificado: un 43% menos.
Fíjate en el contraste: el titular celebra un +42,6% en la utilidad distribuible, y el partícipe que tenía un certificado hace un año hoy recibe un tercio menos por él.
Hay una explicación parcial. A cierre de junio, el fideicomiso tenía unos 38 millones de dólares en caja sin invertir —129,8 millones de soles, según la página 31—, casi el 10% de su activo, siete meses después de la colocación. El dinero sin invertir no paga renta. Pero incluso invirtiéndolo al 8,6% —la rentabilidad que el propio reporte atribuye a sus oficinas en la página 6—, la utilidad por certificado seguiría un 13% por debajo de la de hace un año.
La sexta colocación: el mismo mecanismo, otra vez
Los términos, según el folleto oficial de la oferta:
- Del 18 de septiembre al 15 de octubre.
- 69,3 millones de dólares a 6,65 dólares por certificado: unos 10,4 millones de certificados nuevos, un 26% más sobre los actuales.
- Antes hubo una ronda preferente para los partícipes actuales a 6,40 dólares.
El destino principal es la compra más grande de su historia: el Parque Logístico Lima Sur, por 145 millones, en tres pagos y pendiente de la evaluación de INDECOPI (página 4).
Para saber si una emisión así favorece o perjudica al partícipe, hay que comparar tres cosas:
- El precio frente al mercado: 6,65 frente a unos 6,80 dólares, un 2% menos.
- El precio frente al valor patrimonial —el patrimonio del fideicomiso dividido entre sus certificados—: 6,65 frente a los 7,37 que publica en la página 33, casi un 10% por debajo. Emitir por debajo de ese valor lo reparte entre más manos.
- La renta del activo que se compra frente al coste del dinero nuevo. A 6,65 dólares, cada certificado nuevo aporta una utilidad recurrente del orden del 3,6% anual (cálculo propio). Si el parque logístico rinde más, la compra suma renta por certificado. Si rinde menos, resta. El reporte no publica la rentabilidad del parque, y es justo la cifra que decide.
Un dato más, sin juicio: Scotiabank figura como estructurador de la oferta, es uno de sus dos acreedores financieros —junto con la IFC, del Banco Mundial— (página 10) y concentra el 88% de sus saldos bancarios (página 31). Es habitual en mercados pequeños, pero conviene saberlo.
El rendimiento que se ve y el que se repite
En la prensa se ha citado un rendimiento superior al 8% a partir de los repartos históricos. El propio reporte explica en la página 11 por qué esa cifra no es la recurrente: varias distribuciones de 2025 y 2026 incluyeron «excedente de caja» por la venta de inmuebles —Hotel Tacna, Tiendas Mass y el Centro Logístico Centro— y por crédito fiscal de las compras.
En los dos repartos anunciados en mayo y junio, 2,09 de los 3,67 millones —el 57%— fueron excedente por la venta del Centro Logístico Centro (cálculo propio con los hechos de importancia de la página 4). Vender un inmueble paga una vez.
La utilidad distribuible del trimestre, anualizada y repartida entre los certificados, da unos 0,24 dólares: en torno al 3,5% sobre el precio de mercado, antes de aplicar el límite del 90%.
Un detalle que el propio reporte no cuadra
Las cifras de patrimonio, clave para saber si una emisión diluye, no siempre coinciden:
- El reporte del primer trimestre da dos patrimonios distintos para marzo en dos tablas: 239,7 y 271 millones.
- El valor por certificado a diciembre aparece como 6,47 dólares en este reporte (página 33), cuando la división de sus propias cifras da 6,93. En el reporte anterior figuraba como 0,00.
- Las rentas de trimestres pasados cambian de un reporte a otro sin nota que lo explique: el segundo trimestre de 2025 se publicó con 4,15 millones y hoy se compara con 4,38.
Y el valor patrimonial de junio, 7,37 dólares, incluye una revalorización de tasación: los inmuebles figuran en 340 millones (página 10) frente a 274,6 millones de coste (página 32), un 24% más. Una tasación no es un precio de venta.
La otra cara honesta
- Ocupación del 95% y dos tercios de los ingresos en dólares; el portafolio logístico está ocupado al 100%.
- Deuda baja: la deuda financiera es solo el 15% del activo, y las calificadoras la han mejorado (JCR a «Af+», Moody’s Local con «A.pe»; página 3).
- Más liquidez: cotiza todos los días, supera los 1.800 partícipes y entró en la tabla de valores referenciales de la Bolsa de Valores de Lima (páginas 2 y 35).
La lección para llevarte
Cuando un vehículo crece emitiendo, el titular agregado casi siempre es bueno. La pregunta del inversor es siempre por unidad: cuánto patrimonio y cuánta renta tiene cada participación después de la emisión, frente a antes. Si baja, el crecimiento lo está pagando el partícipe antiguo. Y ante cualquier colocación hay tres preguntas que deberían tener respuesta escrita: a qué precio se emite frente al valor, qué rentabilidad dará el activo que se compra y cuánto del reparto es recurrente.
FIBRA Prime es un vehículo con buenos inmuebles, deuda baja y cada vez más liquidez. Pero su segundo trimestre muestra que, por certificado, crecer le ha costado renta. La sexta colocación decidirá si eso fue una transición o un patrón.
Datos de contexto
A modo de reflexión educativa —nunca como recomendación—, algunas referencias:
- Utilidad distribuible por certificado: −35% en el trimestre, tras un −26% en el anterior
- Sexta colocación: +26% de certificados a 6,65 dólares, casi un 10% bajo el valor patrimonial publicado
- Rendimiento recurrente estimado: en torno al 3,5%
- A vigilar: la utilidad distribuible por certificado, no el total
Lo que hay que mirar en los próximos reportes: la rentabilidad del parque logístico, si la caja se invierte y, sobre todo, si la utilidad por certificado vuelve a los 0,09 dólares trimestrales de 2025. Si vuelve, la dilución habrá sido temporal. Si no, habrá sido el precio de crecer.
Nuestra valoración
- Por la renta: 0,24 dólares recurrentes por certificado, exigiendo un 9-11% por riesgo, iliquidez y gestión externa → 2,20-2,65 dólares.
- Por el patrimonio: los 7,37 dólares publicados, con un descuento del 25-40% por tasación, gestión externa e historial de emisiones → 4,40-5,55 dólares.
- Por las rentas netas a precio de mercado: cap rate del 8,5-9%, más la caja y menos las deudas → 4,10-4,40 dólares.
- Precio objetivo: 4,20 dólares por certificado (rango de 2,20 a 5,50), un 38% por debajo de los 6,80 del mercado y un 37% por debajo de los 6,65 de la colocación. La rentabilidad exigida y los descuentos son supuestos nuestros: si el parque logístico rinde claramente por encima del 8%, el valor subiría.
Fuentes
- FIBRA Prime, Reporte de Resultados 2T26, 31 de julio de 2026. Páginas citadas: carta del gerente (2-3), hechos destacados y eventos relevantes (4), portafolio (5-6), resultados y estructura de capital (9-10), distribuciones históricas (11), cuentas bancarias (31), inmuebles (32) y certificados de participación (33).
- FIBRA Prime, Reporte de Resultados 1T26: estructura de capital y características de los certificados (patrimonio a marzo de 2026).
- FIBRA Prime, Reporte de Resultados 4T25: características de los certificados (valor a diciembre de 2025).
- FIBRA Prime, Reporte de Resultados 2T25: rentas del segundo trimestre de 2025 publicadas originalmente.
- Folleto de la oferta pública de la sexta colocación (FIBRA Prime, Grupo Coril y Scotiabank): plazo, monto y precio.
- Borsista, aprobación del aumento de capital por hasta 75 millones: precio de la ronda preferente.
- Business Empresarial, 22 de septiembre de 2026: rendimiento superior al 8% citado en prensa.
- Bloomberg Línea, cotización de FIBPRIME, 24 de septiembre de 2026.
Este contenido es exclusivamente educativo e informativo. No constituye recomendación de compra, venta ni suscripción, ni asesoramiento financiero. Las cifras proceden del reporte de resultados del segundo trimestre de 2026 publicado por FIBRA Prime el 31 de julio de 2026, de sus reportes anteriores y del folleto de la sexta colocación; la utilidad distribuible del trimestre es preliminar. La utilidad y las rentas por certificado, el rendimiento recurrente y la parte no recurrente de los repartos son cálculos propios a partir de esas cifras. Invertir en vehículos inmobiliarios de mercados emergentes implica riesgos elevados, incluidos los de liquidez y pérdida de capital. Cada inversor debe realizar su propio análisis.
La valoración y el precio objetivo son estimaciones analíticas con fines educativos, basadas en supuestos propios de rentabilidad exigida y descuento, y no constituyen una recomendación.
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